一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于房屋毁损、灭失的风险转移，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，房屋虽已交付买受人居住使用，但房屋内在质量问题非因不可抗力引起的风险，不随房屋交付使用而转移；
二、根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；”，中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》规定普通房屋的设计使用年限应不少于50年，本案开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证；
三、明珠公司与盖龙签订的《房地产开发资质挂靠协议》系明珠公司所提供格式合同，其中所作“乙方（盖龙）独立承担安全生产责任；独立承担开发建设过程中可能出现的工伤事故及附带经济责任。乙方独立承担与本项目开发建设有关的其他法律或经济责任。甲方（明珠公司）对此不负任何连带责任。”及“乙方对龙凤苑住宅小区项目项下的产品（如出售的房产等）独立承担质量保证责任。”等类似约定，为明珠公司免除其责任、加重盖龙责任的条款，该格式条款的约定应属无效。开发商明珠公司作为出卖人在商品房买卖合同上加盖公司印章，足以证明明珠公司系商品房买卖合同一方当事人，对于所造成的房屋质量损失应与实际开发商盖龙承担连带赔偿责任；
四、本案原告以其与出卖人签订的商品房买卖合同为依据要求出卖人在房屋的合理使用年限内承担房屋质量问题，而非以存在侵权行为为由主张财产损害赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，当违约责任和侵权责任竞合时，当事人有权选择依照法律规定要求对方承担违约责任或者侵权责任的权利。
一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于房屋毁损、灭失的风险转移，系指房屋受地震、水火灾、战争等不可抗力因素造成的风险，而不是指房屋内在的质量问题，房屋虽已交付买受人居住使用，但房屋内在质量问题非因不可抗力引起的风险，不随房屋交付使用而转移；
二、根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；”，中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》规定普通房屋的设计使用年限应不少于50年，本案开发商在建造时就应保证该住宅楼在正常的合理使用年限即50年内能正常居住使用，包括对楼房的基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程质量的保证；
三、明珠公司与盖龙签订的《房地产开发资质挂靠协议》系明珠公司所提供格式合同，其中所作“乙方（盖龙）独立承担安全生产责任；独立承担开发建设过程中可能出现的工伤事故及附带经济责任。乙方独立承担与本项目开发建设有关的其他法律或经济责任。甲方（明珠公司）对此不负任何连带责任。”及“乙方对龙凤苑住宅小区项目项下的产品（如出售的房产等）独立承担质量保证责任。”等类似约定，为明珠公司免除其责任、加重盖龙责任的条款，该格式条款的约定应属无效。开发商明珠公司作为出卖人在商品房买卖合同上加盖公司印章，足以证明明珠公司系商品房买卖合同一方当事人，对于所造成的房屋质量损失应与实际开发商盖龙承担连带赔偿责任；
四、本案原告以其与出卖人签订的商品房买卖合同为依据要求出卖人在房屋的合理使用年限内承担房屋质量问题，而非以存在侵权行为为由主张财产损害赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，当违约责任和侵权责任竞合时，当事人有权选择依照法律规定要求对方承担违约责任或者侵权责任的权利。
原告蔡光明诉称：位于庆城县北区的庆城县二建家园（龙凤苑小区）二区E#商住楼系由被告明珠公司开发建造，被告盖龙实际负责开发。该幢楼房共六层、三个单元，一层为商业用房，二至六层为住宅房屋，其中住宅房屋为30套。2008年5月原告与被告公司签订楼房买卖合同向被告购买了一套住宅房屋，供家庭居住使用。被告将房屋交付后，原告对所购买的房屋进行了装修并入住。在居住期间，出现楼房整体基础下陷及墙体裂缝现象。2011年以来，楼房整体基础下沉严重，楼房墙体出现大量裂缝，截止目前地基仍呈不断下沉趋势，墙体倾斜、裂缝程度继续加剧。经原告及其他业主再三要求，被告于2014年7月委托甘肃省建筑科学研究院对楼体出现的问题进行了鉴定，鉴定结果为该楼安全性为Csu级，即不符合Asu安全标准要求，属危房。因被告对甘肃建筑科学研究院鉴定意见有异议，经原告与被告及庆城县住房和城乡建设局三方协商后，于2015年10月9日共同委托甘肃土木工程科学研究院再次对案涉楼房进行了鉴定，鉴定结果仍为Csu级，即不符合安全性规范要求，具体分析详见鉴定报告。现原告向被告所购买的房屋显然已存在严重的安全隐患，不具备安全居住使用性能。虽经庆城县人民政府及相关部门积极组织协调，就被告向原告赔偿经济损失及维修加固事宜仍未能达成处理意见。经鉴定原告房屋重置费478450元、房屋装修费57420元，产生鉴定费3500元。据上事实，为消除房屋居住安全隐患，避免安全事故发生，确保原告合法的人身及财产权利得以法律保护，现特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告赔偿原告房屋重置费478450元、房屋装修费57420元，并承担原告另行购置房屋过渡期间的费用10000元；3.本案的案件受理费、鉴定费等诉讼费均由被告承担。
被告盖龙辩称，1.本案所涉房屋风险已转移给买受人承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。”商品房买卖合同纠纷中风险分割点为“交付日”，本案房屋在交房之后雨水开始渗入，导致房屋毁损，则该房屋损毁的风险已交由买受人承担；2.本案所涉房屋致损原因为第三方侵权。龙凤苑小区E座商住楼北侧距楼梯7米处，有城市地下水排水管道通过，由于市政管理问题，导致地下排水管道大量积水。2011年开始，积水渗入地下，导致街道严重塌陷，延伸至周围楼基，造成楼基下沉，墙体出现裂缝。2014年7月22日，经庆城县政府协调、委托，甘肃省建筑科学研究院对本案所涉商住楼进行了检测，结论为“该建筑场地位于人工回填区与自然沟壑交接地段，经人工堆填整平，为大面积填方区，属欠固结土；……建筑物北侧街道路基塌陷，降雨后路面大量积水无法及时排出，积水渗入使建筑物基础下部地基产生湿陷变形，导致地基下沉、墙体裂缝等危害。”2015年10月9日，经庆城县住房和城乡建设局委托，甘肃土木工程科学研究院再次进行检测，结论为“造成E#商住楼地基下沉、墙体裂缝等的主要原因是1、该场地为大厚度填土场地，回填土厚度差异大，密实度及湿陷性不均一，为不均一地基，地基处理标准偏低（地基处理合格，只是处理标准偏低，不属于高标准地基）。2、该楼北侧中间地段地基土含水率较高，湿陷下沉造成。”综上，因楼北侧渗水、湿陷导致地基下沉、房屋致损系第三方侵权造成；3.商品房买卖合同已履行完毕，出卖人无违约行为，原告无权主张商品房买卖合同违约赔偿，应当以房屋所有人身份主张财产损害赔偿。作为出卖人的主要合同义务就是交付房屋、办理产权登记，出卖人均已履行，且交付房屋经过综合验收，验收结果合格。房屋交付后因第三方原因导致房屋损失，非出卖人未履行具体合同条款约定义务所致；4.龙凤苑小区从勘查、设计、施工到竣工验收，均依法进行，程序正当，建设合法；5.本案系因第三方侵权引起的财产损害案件，不属于建设工程质量问题。退一步讲，即便建设工程质量出现问题，法律对勘查、设计单位（《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第五十六条，《建设工程质量管理条例》第三章），施工单位（《中华人民共和国建筑法》第五十五条、第五十八条，《建设工程质量管理条例》第四章），开发单位(《城市房地产管理法》第二条、第三十条)的各自责任亦有明确的界定与划分，建设单位的主要责任是选择有资质的勘查、设计、施工单位，工程质量只有勘查、设计、施工单位才有能力、有义务保障，工程质量责任依法也由负具体责任的单位承担；6.龙凤苑小区于2007年6月开工建设，2008年竣工验收合格，2008年年底就有部分业主装修入住，房屋产权证已发放给各位业主。2011年下半年街道积水导致地基开始下陷，2014年下陷加剧，至2015年下大雨时小区门口积水严重，当时大多数业主未向县政府反映该问题，只有几个业主和其一起到县政府反映，并要求及时处理积水排除危险。该问题系庆阳胜利筑路公司修路时造成的，各业主在问题发生时未积极找主要责任人维护其权益，自身存在过错。且经鉴定地基下陷的原因是由于地下水管线堵塞造成的，而非施工原因造成，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告明珠公司辩称原、被告之间的商品房买卖合同是合法有效的，现房屋处于不安全的状态，房屋裂缝的主要原因在于第三方侵权行为，原告亦未提交系施工原因造成房屋裂缝的相关证据，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明，2007年4月12日，盖龙与庆城县明珠房地产开发有限责任公司（以下简称明珠公司）签订《房地产开发资质挂靠协议》，约定盖龙以明珠公司名义进行龙凤苑住宅小区的项目投标、房屋开发建设及施工等活动。后盖龙将承包的龙凤苑小区E#商住楼发包给庆阳市建筑安装工程有限责任公司施工，并于2008年10月竣工，该楼房共建成六层、三个单元，其中第一层为商业用房，二至六层为住宅用房，住宅房屋共30套。2008年5月19日，蔡光明与明珠公司签订房屋买卖合同，约定蔡光明购买龙凤苑小区E#3单元2层202室建筑面积为95.69m2的房屋一套，明珠公司在合同上加盖公司印章，盖龙在明珠公司委托代理人处签字，后盖龙以明珠公司的名义向蔡光明收取水暖电接口费、报户费及购房款，出具加盖明珠公司第二项目部印章的收款收据，并向蔡光明交付房屋。随后蔡光明对所购房屋进行地面铺瓷砖、粉墙、吊顶等装修，装修完毕后居住使用。2011年，该房屋地基基础开始下沉，墙体出现大量裂缝，蔡光明及其他业主便向盖龙及明珠公司进行了积极反映。2012年6月14日，龙凤苑小区E#商住楼在庆城县城建局完成工程竣工验收备案。2014年6月，在业主的要求下，盖龙委托甘肃省建筑科学研究院对龙凤苑小区E#住宅楼进行安全性检测鉴定，2014年7月22日，甘肃省建筑科学研究院根据检测结果及计算复核，作出以下综合判断“1.该住宅楼的结构安全性评级为Csu级；2.该建筑物场地位于人工回填区与自然沟壑交接地段，经人工堆填整平，为大面积填方区，属欠固结土，且地基处理深度不满足现行规范要求，积水渗入使建筑物基础下部地基土产生湿陷变形，导致地基下沉、墙体裂缝等危害；3.该建筑物目前已出现地基基础不均匀沉降、墙体裂缝等危害，相邻柱基的沉降差已超出现行国家规范的要求，建议进行监控，有异常应立即疏散住户并研究处理。” 2015年10月9日，经龙凤苑小区E#楼住户与盖龙、庆城县住房和城乡建设局三方进行协商后，共同委托甘肃土木工程科学研究院（以下简称土木工程研究院）再次对该住宅楼进行鉴定，鉴定内容主要为对该住宅楼地基下沉、墙体裂缝产生的原因进行检测及评价该住宅楼的现状，经检测鉴定后，土木工程研究院的鉴定结论及建议为：“（一）E#商住楼安全性评为Csu级，即其安全性不符合规范要求，显著影响整体承载，应采取措施，且有少数构件必须立即采取措施。（二）造成E#商住楼楼地基下沉、墙体裂缝的主要原因是1、该场地为大厚度填土场地，回填厚度差异大，密实度及湿陷性不均。