本周，公募REITs二级市场接连“添新丁”。截至14日，首批四单消费基础设施REITs中的三单已经完成上市，其中，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT于3月12日在上交所上市，华润商业REIT于3月14日在深交所上市，中金印力消费REIT正在积极筹备发行中。
消费基础设施REITs是稳增长、促消费的重要工具，也是探索房地产发展新模式，扩大有效投资，提振我国实体经济的重要方向。商务部将2024年定为“消费促进年”，可以预见，在政策推动下，消费领域潜能有望进一步激活，消费基础设施REITs发展前景广阔。
业内观点指出，消费基础设施REITs的相继上市，不单是二级市场交易品种的拓展，更体现出公募REITs促消费、保民生的重要使命。相关板块市场化程度高、资产规模大，有利于吸引更多社会资本参与其中，促进消费升级、提升消费体验，逐步形成良性循环，推动我国REITs市场体系进一步完善，实现我国不动产金融循环的构建。
新华财经记者调研发现，伴随着消费基本面整体复苏，消费基础设施客流、净开店率、租金调增占比等指标逐步恢复，投资人明显对2024年首批上市的优质消费基础设施REITs更为青睐。
3月12日，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在上交所率先上市，目前运行良好。3月14日，华润商业REIT在深交所上市。截至14日收盘，华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT当日分别收报2.685、2.409和6.905，上市首日的华夏华润商业REIT收涨0.04%。
深圳证券交易所副总经理李鸣钟指出，此次成功上市为创新消费基础设施投融资模式、促消费稳增长提供了可复制可借鉴的宝贵经验，也给投资者们带来了更多信心。
据悉，华夏金茂商业REIT由中国中化旗下城市运营领域的平台企业中国金茂发起，发行规模为10.68亿元，项目底层资产长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈。嘉实物美消费REIT发起人物美集团系重要民生企业，项目发行规模为9.53亿元，其底层资产总建筑面积约7.79万平方米。
华夏华润商业REIT在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，达69.02亿元，在已发行的34单REITs中发行规模排名第五、产权类项目中排名第一。据悉，其首发资产为已经步入成熟运营阶段的购物中心青岛万象城。原始权益人华润商业资产为华润置地旗下全资子公司。
整体来看，首批四单消费基础设施REITs颇具行业代表性。清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇对新华财经表示，“四单产品主要存在的特点包括三方面，一是底层资产地理位置优越，区位优势明显；二是基础资产运营成熟稳定，具备较强的增长潜力；三是项目原始权益人运营管理能力突出，产融结合能力初显。”
根据REITs招募说明书，截至2023年6月，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT的出租率分别为98.36%、98.49%、99.2%、88.71%，其中嘉实物美消费REIT是以超市为主力店的社区型商业模式，随着宏观经济的回稳以及自身积极招商，嘉实物美消费REIT出租率也有望进一步提升。
此外，除了首批四单已走入上市和拟上市阶段的消费基础设施REITs，更多相关板块产品也已进入不同的筹备环节，其中，华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT两单消费基础设施REITs的项目状态于2月初更新为“已反馈”，首衡集团、鲁能商管、天虹股份、广州城投集团等也相继启动了消费基础设施REITs发行工作。
有业界人士坦言，目前我国商业地产中，满足监管部门对于合规性与收益水平要求的百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目等基础设施，皆可作为潜在REITs底层资产。粗略估计，消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上，无论是对于REITs市场还是消费基础设施行业，都会产生实质性的推动作用。
先锋瑞驰执行董事高如星对新华财经表示，REITs的资产价值来自于租金类或者是收费类现金流的折现，消费基础设施REITs同样如此。从长期宏观角度看，消费升级将一直是支持国家经济发展的动能之一，居民收入和消费升级能力任然处于稳步增长的趋势，加上政府消费鼓励政策的支持，将推动国内商业零售业仍然以较快的速度在进行迭代，零售消费类资产在未来仍有较确定的增长弹性。
“另从资产运营微观层面看，业内优秀的运营管理商如果能凭借其专业的管理能力转化为核心竞争力，在增强租金议价能力同时又有效控制营运成本和费用支出，再加上储备资产带来更大的扩募空间，全价值链运营管理能力为业绩实现和增长提供保证。因此，相较于其他类别REITs资产，消费基础设施REITs将展现出兼具更强的成长性特征。”高如星称。
“目前进入申报反馈、获得审批、完成发行的消费领域REITs项目当中，包含商场、购物中心、奥特莱斯、超市等多种业态，在客群定位、经营模式、收益来源、计费模式等方面更具多样性。作为REITs资产新品类，二级市场对这类资产也有一个从发行到上市交易到价值挖掘估值重构的过程，后续深挖‘护城河’提高资产收益率，才是运营机构的核心竞争力。”高如星补充道。
消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，而消费基础设施公募REITs为此提供了很好的解决方案，有望加速存量资产盘活，为实体商业消费场景注入新活力，也有利于加快商办存量市场交易的活跃度，实现商业地产“投、融、管、退”的闭环。
从商业购物中心体量看，我国购物中心整体规模不断攀升，近5年年复合增长率达8.41%，2022年我国购物中心面积达近5亿平方米，购物中心数量超6000个。
“无论是已有存量还是未来新增，我国商业不动产资产规模仍具有一定的发展潜力，公募REITs的发展既可有效解决其退出困难问题，还可盘活已有存量资产，有望给商业不动产带来‘第二春’，使得行业得到进一步发展。”郭翔宇称。
从国际成熟REITs市场来看，消费类基础设施REITs也占据较高比例。以美国为例，美国公募REITs市场相对成熟，底层资产类别较为丰富，其底层资产大致可分为13类，其中消费类基础设施REITs数量和市值规模均为前列的资产类别之一。
根据Nareit数据，截至2023年11月末，美国零售REITs共30只，占总数量的21.28%，市值规模达1676.49亿美元，市值占比14%。其中17只REITs基础资产为购物中心，市值608.01亿美元，占消费REITs总市值比重为36.27%。
一直以来，我国监管部门也在持续推进消费类基础设施REITs的政策支持。2023年3月25日，国家发展改革委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（简称“236号文”），明确将消费基础设施纳入公募REITs试点范围，并强调认真做好项目前期培育。
2023年10月20日，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。在文件发布仅一个月后，首批消费基础设施公募REITs正式获批。
中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬在接受新华财经专访时表示，“236号文将底层资产类型扩容至11大类，消费基础设施是继保障性租赁住房之后，又一个与商业地产有所关联的底层资产类别，其聚焦购物中心、百货、社区商业等细分领域，与海外市场的存量品种更加类似，这是我国公募REITs市场探索的一次‘惊喜跳跃’，未来无论从项目初选还是扩募来看，未来发展前景十分广阔。”
“值得关注的是，消费类产品从政策出台到项目推荐，再到申购发行上市等步骤，前后不到一年时间。可以说，监管部门的主动作为，以及各级政府和原始权益人等各方面的积极支持，推动市场制度建设从‘纸面’走进‘现实’。”徐成彬补充道。
亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，此前我国购物中心的融资渠道比较单一和匮乏，主要靠一些短贷，这些融资渠道不能解决企业投资与退出的问题。此外，近年来，不少房企相继遇到偿还债务的压力，商业地产作为房地产整个产业链中的组成部分，同样也面临较大的压力和考验。在此背景下，消费基础设施REITs的推出，于行业而言，无疑是“雪中送炭”。
展望后续，从参与REITs项目前期辅导的经验出发，徐成彬还分享了一些公募REITs领域存在的问题和相应建议。
徐成彬指出，部分类别底层资产的募投项目和扩募资产选择空间很小，或应完善相关政策精准解决相关堵点。徐成彬举例称，“比如消费类基础设施扩募继续选择消费类资产的可能性较小，尤其一线城市购物中心数量与规模存在局限性，以及新建设施具有严格限制性，或影响产品未来规模的增长，希望后续跟进相关政策调整募投范围和扩募限制，从而满足市场多元化主体诉求。”
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